Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 01.05.2013 in Kraft getreten. Die wesentlichen Neuerungen gegenüber der derzeitigen Rechtslage sind:

Ausschluss der Mietminderung bei energetischer Modernisierung

Die energetische Modernisierung umfasst nunmehr alles, was Endenergie (nicht mehr nicht erneuerbare Primärenergie) spart. Neu geregelt wurde, dass Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs während einer zusammenhängenden Dauer von drei Monaten nicht zu einer Minderung führen, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung dient. Der Minderungsausschluss gilt ausschließlich für eine energetische Modernisierung. Andere Modernisierungsmaßnahmen bleiben vom Minderungsrecht des Mieters also unberührt.

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Formales Erfordernis der Modernisierungsankündigung, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen ist, ist nunmehr, dass die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen sowie der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme mitzuteilen ist. Ist eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung vorgesehen, muss ferner der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angegeben werden.

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

Die Neuregelung bestimmt, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden hat. Eine Duldungspflicht soll nur dann nicht bestehen, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen von Vermieter und Mieter sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die Härtegründe sind bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungs-ankündigung folgt, mitzuteilen (Ausschlussfrist).

Contracting (tritt zum 01.07.2013 in Kraft)

Es soll nunmehr die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters neu geregelt werden.

Einführung regionaler Kappungsgrenzen

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete werden die Landesregierungen nunmehr ermächtigt, im Wege von Rechtsverordnungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Nur in diesen Gebieten soll die Kappungsgrenze bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete 15% in drei Jahren, und nicht, wie ansonsten, 20% betragen.

Kündigung bei Zahlungsverzug mit Kaution

Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung liegt nunmehr auch dann vor, wenn der Mieter mit Zahlung der Kaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Verzug ist.

Berliner Räumung

Die in der Praxis bewährte sogenannte „Berliner Räumung“ ist auf eine gesetzliche Grundlage gestellt worden. Bei der Berliner Räumung beschränkt der Gläubiger seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzeinweisung. Die in den Räumen befindlichen Gegenstände müssen vom Vermieter verwahrt und ggfs. verwertet werden.

Räumung von Wohnraum

Nunmehr darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Die neue Vorschrift soll verhindern, dass ein Mieter, gegen den ein rechtskräftiger Räumungstitel vorliegt, sich der Räumung dadurch entzieht, dass er einem Dritten die Wohnung überlässt.