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Brigitte Sell-Kanyi Rechtsanwältin

Schönheitsreparaturen: Wann und wie muss der Mieter renovieren bzw. anteilig Renovierungskosten abgelten?

31. Mai 2013

Häufig entstehen zwischen Mieter und Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Streitigkeiten in Bezug auf Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter die vollständige Renovierung der Wohnung verlangt und sich auf den Mietvertrag beruft.

Klausel zu den Schönheitsreparaturen

Nicht jede Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist auch wirksam. Seit Mai 2003 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Vielzahl von Entscheidungen zur Wirksamkeit von Schönheitsreparatur-Klauseln in Mietverträgen gefällt.

Art der Renovierung

„Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“

Die Klausel schränkt die Mieter unangemessen dabei ein, nach eigenem Geschmack zu renovieren. Die Mieter müssen deshalb überhaupt nicht renovieren (BGH, Urteil vom 28.03.2007 – VIII ZR 199/06).

Tapetenklausel

„Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen.“

Die Klausel ist unwirksam, weil der Mieter bei Auszug Tapeten sogar dann entfernen müsste, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schönheitsreparaturen gerade erst erneuert hat.

Renovierung bei Auszug

a) Starre Fristenregelungen

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt bei Küche, Bad und Toiletten zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.“

Nach Auffassung der Bundesrichter sind diese sogenannten „starren“ Renovierungsfristen, die den Mieter verpflichten sollen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung alle 2 oder 5 Jahre bzw. alle 3, 5 und 7 Jahre zu renovieren, unwirksam, weil der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 -, vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 -, vom 22.09.2004 – VIII ZR 360/03 -, vom 05.04.2006 – VIII ZR 106/05 und 152/05 – ). Die Pflicht zur Renovierung entfällt damit vollständig.

Ist hingegen nur vereinbart, dass Schönheitsreparaturen bei Bedarf, also dann, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist, geschuldet sind, hat der Vermieter einen Anspruch auf Durchführung der Renovierung.

b) Abgeltungsklausel

„Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unter ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen“.

Beispiel: Ein Bad soll aufgrund einer starren Fristenregelung alle drei Jahre renoviert werden. Der Mieter zieht nach zwei Jahren aus. Laut Klausel im Mietvertrag soll er 66% der Kosten tragen, die eine Renovierung nach drei Jahren kosten würde.

Eine Klausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer starren Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einen Fristenplan von 3, 5 bzw. 7 Jahren ausgerichtet ist, ist unwirksam. Diese Klausel lässt eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung nicht zu (BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06).

Fazit:

Wann und wie der Mieter renovieren bzw. Renovierungskosten anteilig abgelten muss, hängt entscheidend von der Formulierung der Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag ab. Sind unbedingte Renovierungsfristen vereinbart, sind Klauseln mit der Folge unwirksam, dass der Mieter gar nicht renovieren bzw. zahlen muss.

 

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